Estimados Amigos
Me ha tocado varias veces saber como Arquitecto Revisor Municipal, que mucha gente quiere comprarse una parcela para construir su casa soñada, y claro, los beneficios son enormes: mucho más espacio, jardines, piscina, quincho, sala de juegos, etc. Sin duda una buena opción si también está en mente salir un poco del smog y de la selva de cemento. Pero hay un tema importante que debieran saber todos aquellos que piensan emigrar o tener una segunda vivienda en una zona rural (por ejemplo), y es el tema de"Que es lo que voy a comprar".
Este es un problema que a veces es muy simple y pasa desapercibido, el “¿que comprar?” para estos efectos se resume en fracción de segundos en "un terreno" (obvio), pero cuidado!, miren que hay formas legales distintas cuando hablamos de "comprar o adquirir un terreno"
En las áreas rurales suelen venderse terrenos para estos efectos: parcelas de agrado, de cultivo, etc. (no hay nada de malo en eso). Pero en materia agraria y forestal existe un mecanismo, para vender o comprar, que resulta un tanto cómodo para aquellos que van a destinar el suelo comprado en "producción" (y no en vivienda), y se llama; "cesión de derechos". El ejercicio se produce cuando un propietario de un predio extenso decide vender trozos del mismo a pequeños agricultores, (ver figura) prorrateándose los gatos como: Agua de regadío, contribuciones, etc. en proporción de la superficie que poseen (asumiendo bajo escritura la sociedad de pertenencia del mismo paño primitivo). Este ejercicio es legal y se puede escriturar en el Conservador de Bienes Raíces.
El Propietario primitivo (quien vende), en este caso: quien posee mayor superficie de terreno, puede seguir vendiendo y fraccionando su terreno en las proporciones y formas que él decida. Repito; no es un loteo, es una venta de derechos (derecho de una porción del total).
El problema recae cuando se quiere "edificar". Muchas veces sucede que la demanda por vivir en terrenos agrícolas (rurales), haga usar este tipo de "compra de derechos" para usarlos con el fin de edificar la casa propia y es aquí donde este mecanismo no funciona, ya que la existencia de muchos socios de un mismo terreno están en la libertad de tomar desiciones independientes y no en conjunto.
Quien vende una porción de terreno no siempre sabe el destino que se le va a dar a dicha fracción de suelo (puesto que no queda escriturada esta obligación, ahí hay un vacío legal) y quien compra dicha porción; no sabe que le deparará el destino en el futuro, no sabe la necesidad que tendrá más delante, por ejemplo de construir una obra cualquiera sea esta. Por lo tanto este ejercicio de comprar una cesión de derecho para poder construir una obra; no funciona, ya que al momento de solicitar un permiso de edificación, dicho predio (en materia de contribuciones) sigue teniendo un mismo rol tributario y además muchos socios (en el caso que el terreno primitivo haya sido fraccionado en varias porciones, haya sido vendido a varios propietarios) y llegar a uniformar criterios y prioridades entre todos los propietarios es nula.
Les comento que para edificar una vivienda; el predio en cuestión debe tener un rol tributario y la autorización de su propietario. En el caso anterior: El predio primitivo si bien, tiene un rol tributario, tiene además muchos dueños (ya que todos son socios del predio total); que para efectos constructivos basta con que uno de ellos se niegue a autorizar una construcción (aunque sea en una porción de terreno que no sea de su propiedad) para dejar sin efecto la posibilidad de construir obra alguna. La ley dice "Un Predio, una vivienda" y nadie querrá perder la opción que querer contruir, no?
Esto como dije anteriormente no es un loteo ni una subdivisión de terreno (ya que bajo estos mecanismos; las porciones de tierras a la venta pueden, escriturarse e inscribirse en los organismos pertinentes con un solo rol y un solo propietario).
Asi que piensen bien cuando les ofrezcan una "cesión de derechos", ya que no podrán construir en el futuro.
Fa
2 comentarios:
Estimado Fabián
Lamentablemente ya compre una cesión de derecho y en ella y ya hay una construcción (con los permisos municipales y todo en regla) como lo puedo hacer para regularizar esta situación..? tengo algún riesgo de que los otros dueños de derechos me hagan algun problema o me quiten algo..?
muchas gracias desde ya por tu respuesta.
Atte,
Jorge
Bueno, hay una posibilidad y es que se pueda subdividir para que cada lote quede con un rol propio y así cada lote pueda construir, remodelar o hacer lo que se quiera.
Si quieres subdividir puedes contactarte conmigo a mi mail: arquitectura@proyecto.cl o a mi teléfono 294 66 89 y conversamos mas a fondo.
Fabian
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