TIPOS DE USOS DE SUELO

29 comentarios


Estimados amigos, a petición de un blogero les detallaré los usos de suelo que existen dentro de un plan regulador comunal. La pregunta se hace en el contexto de como saber cuales son los usos de suelo existentes en un instrumento de planificación y cuales son sus alcances.Es bueno decir ante todo que le corresponde al Plan Regulador Comunal definir los usos de suelo aplicables a la zonificación del territorio sujeto a la planificación, mediante la cual se señala un conjunto genérico de actividades permitidas y/o restringidas en un determinado terreno (o espacio).





Los usos de suelo se agrupan en los siguientes seis tipologías, susceptibles a ser emplazados simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser establecido en el Plan Regulador Comunal (PRC) en orden de compatibilizar los efectos y sinergías de unos y otros.


a. RESIDENCIAL
b. EQUIPAMIENTO
c. ACTIVIDADADES PRODUCTIVAS
d. INFRAESTRUCTURA
e. ESPACIO PUBLICO
f. AREA VERDE




El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e incluye hogares de acogida, así como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea éste remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial.




El tipo de uso Equipamiento se refiere a las construcciones destinadas a la prestación de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas. Por ejemplo: Equipamiento Científico, Centros Tecnológicos, Centros Comerciales, Restaurantes, Discotecas, Bares, Centros de Servicio, Supermercados, Templos, Teatros, Cines, Bancos, Gimnasios, Colegios, Liceos, Salas Cunas, Institutos, Universidades, Casinos, Parques Zoológicos, Hospitales, Clínicas Cárceles, Oficinas, Clubes Sociales,etc.




El tipo de uso Actividades Productivas comprende a todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales. El Instrumento de Planificación Territorial podrá establecer limitaciones a su instalación, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y demás disposiciones pertinentes. Las actividades productivas señaladas en el inciso anterior pueden
ser calificadas como inofensivas, molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretaría
Regional Ministerial de Salud correspondiente.




El tipo de uso Infraestructura se refiere a las edificaciones o instalaciones y a las redes o trazados destinados a:
- Infraestructura de transporte, tales como, vías y estaciones ferroviarias, terminales de transporte terrestre, recintos marítimos o portuarios, instalaciones o recintos aeroportuarios, etc.
- Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captación, distribución o tratamiento de agua potable o de aguas servidas, de aguas lluvia, rellenos sanitarios, estaciones exclusivas de transferencia de residuos, etc.
- Infraestructura energética, tales como, centrales de generación o distribución de energía, de gas y de telecomunicaciones, gasoductos, etc. Las redes de distribución, redes de comunicaciones y de servicios
domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entenderán siempre admitidos y se sujetarán a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de planificación territorial deberá reconocer las fajas o zonas de protección determinadas por la normativa vigente y destinarlas a áreas verdes, vialidad o a los usos determinados por dicha normativa (PRC).




El tipo de uso Espacio Público se refiere al sistema vial, a las plazas y áreas verdes públicas, en su calidad de bienes nacionales de uso público.




El tipo de uso Área Verde definida en los Instrumentos de Planificación Territorial se refiere a los parques, plazas y áreas libres destinadas a área verde, que no son Bienes Nacionales de uso público, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurídica, pública o privada.


Cuando obtienes un informe previo de tu terreno siempre aparece el uso de suelo que se fomenta en tu terreno y por supuesto la clase, ejemplo:
Av. Manuel Antonio Matta Nº1536 Uso de suelo EQUIPAMIENTO Clase Comercio.
Y así entonces podemos darnos cuenta que destino podemos potenciar en nuestra construcción, ya que muchas veces el destino de la construcción es quien nos puede dar rentabilidad. Ante esa eventualidad entonces existe un trámite llamado "Cambio de Destino" (Cambio de Clase dentro de un mismo uso de suelo) y esto ayuda en gran medida, ya que por ejemplo; Un propietario de un Colegio un día cualquiera se le ocurre finiquitar su giro y cambiar a Discoteca, dos giros distintos, dos clases distintas dentro de un mismo Uso de Suelo que es EQUIPAMIENTO.


Este tema es muy largo y solo resumí para que no sea tan tedioso, pero grafiqué lo elemental.
Espero haber solucionado la pregunta de José Tomás Riveros quien me escribió hace unas semanas.


Fuente: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones Art. TITULO 2


Fabián Córdova Barahona
Arquitecto.
www.proyecto.cl

29 comentarios :

  1. BUENAS
    quisiera saber cual es el costo asociado en que se incurre al momento de hacer un cambio de destino, de habitacionala comercial.
    basicamente, el aumento que se aplica en el pago de contribuciones. y si es un porcentaje, cual es...
    Muy buena pagina, saludos

    saludos
    patricio

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  2. El aumento, calculado en valor es muy complejo de explicar, ya que hay una tabla con datos pre-establecidos propuestos por el MINVU.

    Sería bueno que aclare las dudas en la Oficina de Convenio de SII de su Comuna.

    Fabián

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  3. Hola, soy arrendatario de un local de un centro comercial, y quisiera pudiera resolver mi consulta. Resulta q llevo tres años arrendando dicho local, ubicado dentro de una galeria o centro comercial, el q cuenta con un patio en comun donde transita libremente el publico haciendo de esta un buen lugar de ventas, pero hace aprox. 6 meses o mas los dueños de la galeria comenzaron a construir 2 locales mas en un espacio disponible para ello, pero para llevar a cabo dicha construccion instalaron una barrera de paneles Osb de medidas aprox 15x6x3 mts (largoxanchoxalto) justo frente de mi local y de otros locatarios, tapando por ende el espacio comun donde transitaba el publico, y como consecuencia de ello las ventas bajaron considerablemente. Nos dijeron q esto duraria un par de meses mientras duraba la construccion, pero han pasado los meses y el avance en la obra es ridiculo para el tiempo q llevan, se envio una carta a los dueños y estos aludieron q si no estabamos de acuerdo entregaramos el local si no podiamos pagar mes a mes el arriendo. Lo que mas rabia nos da q ahora comenzaran otra obra, justamente en el mismo perimetro q ocupa actualmente los paneles, para construir una cafeteria. A todo esto, sin dar aviso de nada a ningun arrendatario. Ya q segun ellos son los dueños y pueden hacer y deshacer. Con esto logicamente el espacio de transito se disminuyo notablemente dejando dos pasillos de 1.3 mt a cada lado de los largos del rectangulo, donde practicamente el transito de publico no fluira como hasta antes de estas construcciones. Pido a usted nos pueda asesorar legal y constructivamente si esto es pisible. Le agradezco enormemente su tiempo y respuesta. Saluda cordialmente. Claudio

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  4. Claudio
    Efectivamente el propietario del inmueble tiene todo el derecho legal a remodelar los locales y espacios comunes de su propiedad.
    Sobre todo si tiene permiso municipal para hacerlo.

    Lamentablemente los arrendatarios deben entender que ellos solo rentan un espacio donde no se les asegura un flujo de público constante. Y que además pueden estar sujetos a este tipo de inconvenientes.

    Comprenda usd también que una obra anexa dará más plusvalía a su entorno y más flujo de público, pero para ello se debe asumir algunos contratiempos.

    Lamento decirle que el propietario está en todo su derecho de hacer las modificaciones.

    Fabián

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  5. tengo la siguiente duda...
    estoy tratando de sacar el permiso de una edificacion en la pintana son 10.000m2 de terreno y aprox. 2 casa me rechazaron el expediente por que no puedo construri porq el terreno es solo agropecuario.. mi duda es pudo cambiar el uso de suelo.. ?? es mi derecho construir..
    espero que me ayudes

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  6. Titof
    Solo porque es silvoagropecuario?
    Disculpa pero no te creo.

    Porque en dichos terrenos también se pueden construir casas.
    Revisa bien el oficio de rechazo.

    Fa

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  7. tengo el oficio y dice que esta rechazado por el uso de suelo que sale en el informe previo--
    como lo puedo solucionar para que el director de obras me autorice la construccion de la casa

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  8. Estoy seguro que ellos están equivocados. ¿Cual es el uso de suelo que ellos dicen tener?...

    Fa

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    Respuestas
    1. dice ser agrOindustria .. hable con la arquitecto revisor y la solucion que me dio es tener permiso de 3 entidades .. SAG, MINVU Y MINISTERIO DE AGRICULTURA...
      SOLO PORQUE EL CERTIFICADO DE INFORMES PREMISO EL USO DE SUELO ES AGROINDUSTRIA ..

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    2. Tito
      Lo que no entiendo es que; me comentaste en la primera consulta que necesitas regularizar 2 casas.
      ¿que tiene que ver el uso agroindustrial?... ese uso es en el caso quieras usarlo, pero la base es vivienda.


      Fa

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  9. Hola Fabian!
    Mi nombre es Mary. Primero que todo, te agradezco su buena disposición a responder cada una de las preguntas que le hacemos.
    La mía es: ¿Me podría indicar las especificaciones técnicas de la construcción de un muro de división de un predio para su venta? Ubicada en Calera de Tango. Cual es la norma que lo rige?
    Enacantada de recibir su respuesta.
    Mary.

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    Respuestas
    1. Hola Mary
      Los sitios deben ser delimitados con cercos. Eso dice la ley, no se detalla más. Ya que no es parte de la construcción. Por lo tanto no tiene exigencias.

      Éxito

      Fa

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  10. Fabian
    Muchas gracias por su precisión y pronta respuesta.

    Mis respetos

    Mary

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  11. hola fabian
    la estructuras metalicas, como galpones tipo mecano.
    que tipo de construccion es?, solida, ligera, como se define eso
    muchas gracias

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  12. Alejandro
    Con respecto a ZU5 debes hacerle la pregunta a quien confeccionó el Plan Regulador (supongo que me preguntas por ello). No es un termino general.

    Las estructuras metálicas son estructuras ligeras, ya que se puedes desmontar con facilidad. Y se les da la categoría A-A.

    Fa

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  13. Hola Fabian, te quería preguntar sobre el uso de suelo rural y urbano. No están estos dentro de la tipologia que tu pusiste.

    Saludos

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  14. hola Jose
    El suelo urbano o rural no es un "uso de suelo" es una condición base.
    No puedo optar a cambiar el suelo donde vivo a rural en el caso de vivir en la ciudad. De tal modo no puedo cambiar el suelo a urbano si vivo en el campo. En cambio los usos de suelo pueden sufrir alteración por parte del propietario de acuerdo a un proyecto en específico.

    La condición rural o urbana no es un "uso" repito.

    Fa

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  15. Hola, en relacion tambien a la pregunta anterior... tengo un terreno en Limache fuera del limite urbano y quiero lotear, es necesario hacer algun tramite debido a este cambio??

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  16. Alejandro
    Lee el ultimo articulo que escribí.

    Fa

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  17. Hola fabian ,
    Tengo una consulta. Si no existe plan regulador y solo limite urbano.Y en mi terreno aparece como uso agricola. En este sitio por ejemplo ,puedo construir cabañas? como se eso?
    saludos

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  18. Rodrigo
    No puede haber límite urbano y no existir plan regulador.
    Si no hay plan regulador comunal, entonces puede haber un plan regulador intercomunal, si no hay este ultimo entonces hay un plan regulador metropolitano.
    Por eso hay que sacar un certificado de informes previos en la municipalidad.

    Fa

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  19. Hola Fabián, gracias por tus excelente aporte. tengo una duda referente a los usos de suelo, ¿una estación de bencina se enmarca bajo el uso de suelo de Equipamiento?

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  20. Fabian,
    ¿qué significa una zona de equipamiento restringido en Providencia?

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  21. Aurora
    Las restricciones las condiciona cada municipio.
    Equipamiento contempla comercio, bodegas, talleres, venta en general, educación etc. y la restricción tiene que ver con la escala de cada uno de ellos.
    Por ejemplo; si se fomenta equipamiento comercial, entonces hay que saber qué escala comercial se acepta, microempresa? minipyme? pyme? mediana empresa?, etc.

    Esa es la lógica.

    Fa

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  22. Muchas gracias, Fabián, por tu pronta respuesta. Me queda claro que debo ir a esa municipalidad.
    Saludos y que sigue con este blog... es un aporte.

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