QUIERO COMPRAR UN TERRENO ¿EN QUE TENGO QUE FIJARME PARA NO PERDER MI INVERSIÓN?

En estos tiempos donde la ciudad solo ofrece ruidos y polución, aparecen las parcelas de agrado, una buena opción para quienes desean descanso, naturaleza y espacialidad. Pero ¿como elegir un buen terreno? ¿hay alguna diferencia entre localidades en los extremos opuestos de la ciudad?, eso lo detallo a continuación. Bueno amigos, lo primero que hay que detallar es que en los terrenos destinados a "parcela de agrado" (zonas fuera del límite urbano = rurales) son sectores que si bien es cierto que no están normados por un Plan Regularor Comunal, existen lineamientos a los cuales hay que regirse, como por ejemplo:

a- Coeficiente de Ocupación de suelo 10% de la superficie de terreno.

b- Coeficiente de Constructibilidad 10% de la superficie del terreno. 

c- Antejardín de 7 mts como mínimo. Por ejemplo, si tenemos un terreno de 5.000 m2; podremos construir una vivienda de hasta 500m2 de un piso, o distribuida en 2 pisos. También puedes construir una segunda casa que cumpla con las condiciones de ser una vivienda social (que no supere las UF400 como presupuesto) que porsupuesto también se computa dentro de el 10% ocupado.

Asumiendo el caso anterior podremos lograr: una vivienda principal de 400m2 y una vivienda pequeña de 100m2 avaluada en UF 400 (sumando las dos construcciones dan los 500m2).

Ahora ¿como elegir un buen terreno?

Lo principal es tener en cuenta temas climáticos o externalidades naturales que puedan aumentar nuestra inversión. Por ejemplo en la zona Norte de Santiago existen muchos terrenos con napas subterráneas muy superficiales, lo que hace que sean terrenos húmedos, esponjosos, fáciles de licuar y que producen también mucha humedad ambiental, traduciéndose en neblina superficial. Lo que nos llevaría a invertir en revestimientos hidrófugos y térmicos de alta calidad. También se nos irá la inversión en aumentar las secciones de las fundaciones y sobre cimientos (en el caso de terrenos licuosos).

Otro tema en cuestión es si el terreno que nos venden está acogido al régimen de parcelación que por lo general está normado en un contrato interno (En estas zonas, como lo he explicado no existen los condominios, ojo con eso), ¿que hay de malo con esto?, pasa que por lo general los propietarios no revisan nunca dicho contrato y muchas veces hay costos abusivos en gastos comunes y sanciones por atribución de un administrador que rayan en lo delincuancial (existe esta palabra?..mmm bueno en fin, eso).

Otro tema importante; si fuese el caso que el terreno estuviese en una parcelación o loteo es que exista un sistema de abastecimiento de agua potable certificado por la SEREMI de Salud, con sistema de cloración, para eliminar las aguas contaminadas y disminuir las aguas duras. Para que solo tengas que invertir en un sistema de alcantarillado particular.

También hay un tema importante como accesibilidad, ubicación y externalidades comerciales que puedan aumentar o disminuir la plusvalía de tu sector, por ejemplo:

a.- Ubicarse cerca de calles principales o avenidas estructurales siempre aumenta la plusvalía del terreno, por varios motivos: Accesibilidad, abastecimiento de servicios como electricidad y sanitarios a un mínimo costo.

b.- Comprar un terreno plano, sin depresiones y en preferencia más alto que la calle también genera un plus con respecto a otros.

c.- Un terreno con mucha vegetación te ahorrará crear o invertir en un jardín desde cero.

d.- Un loteo con canalización subterránea de electricidad u otros servicios siempre genera un buen ambiente urbano, menos impacto y mejor imagen.

e.- Que el Loteo esté cercano a servicios, como por ejemplo un Supermercado, siembre es un plus. Un ahorro de tiempo y dinero.

Lo contrario sería, aquellas externalidades que producen una minusvalía o estancamiento del valor presente o futuro del terreno:

a.- Estar cerca de un Cementerio, debido a que un uso indiscriminado de este puede generar contaminación a las napas subterráneas de agua potable.

b.- Estar cerca de basurales o vertederos. Por una cuestión obvia no?

c.- Que el terreno sea irregular; con poco frente y mucho fondo ( o vise versa) esto generaría un escenario poco adecuado para orientar la vivienda, dentro muchos problemas urbanos más, como por ejemplo la cercanía a tus vecinos.

d.- Que el terreno tenga deformaciones naturales o pendientes, ya que habría una inversión excesiva en fundaciones y proyectos de cálculo o estabilidad.

Esto es algo muy básico que hay que tener en cuenta al momento de comprar un terreno y querer edificar.

En el próximo artículo escribiré para aquellos que quieren hacer negocios en estos terrenos y necesitan hacer un Cambio de Uso de Suelo.

Fabián.